일본 부동산 시장은 인구감소 영향으로 2030년 빈집 공가율 30%

 

미래 부동산 시장 가치 전망을 예측하는 것은 사장의 다양한 변수를 어려운 난제입니다. 하지만, 저출산 고령화 추세 등에서 한국에 선행되는 흐름을 보이고 있는 일본은 우리가 벤치마킹해야 할 대상임에 틀림없습니다. 오늘은 이러한 시각에서 일본 부동산 시장은 인구감소 영향으로 2030년 빈집 공가 비율 30%에 육박한다는 사실에 초점을 맞추어 일본의 부동산 시장 현실을 조명해 보았습니다.

 

 

일본 부동산 시장은 인구감소 영향으로 2030년 빈집 공가율 30%

한편 최근 대한민국 강남 서초의 부동산 매매가격이 3개월 연속으로 하락하고 있다는 뉴스가 나왔습니다. 또 한편에서는 젊은 나이의 건물주가 은행 대출을 영끌(영혼까지 끌어서 대출)하여 오피스텔 수십채에 갭 투자했는데 최근에 주택의 매매 가격이 전세 가격보다 더 떨어지는 지역이 속출하면서 파산 직전에 이르고 있다는 뉴스도 함께 나오고 있습니다. 그렇다면 대한민국 부동산 10년 후의 가치(부동산 가격)는 어떻게 될까요? 그나마 미래를 전망하는 전문가들은 오늘도 한국의 인구감소가 자산(부동산, 주식 등)에 어떤 영향을 미칠지를 예측하는 칼럼 글을 쓰고 있다는 것이 긍정적으로 평가됩니다. 

 

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Fact. 일본은 인구감소로 2030년에 셋집 중 한 집, 즉 30%가 빈집이 된다.

일본 노무라종합연구소 등의 자료에 따르면, 일본은 저출산 고령화에 따른 인구 감소의 반면, 주택은 증가합니다. 때문에 약  8년 후가 되는 2033년에는 일본의 주택 빈집률(공가율)은 30%에 이르게 됩니다. 일본의 민간 연구소 전문가들은 향후 신축 주택 착공 수도 감소하지만, 그것을 상회하는 속도로 세대수가 감소할 것으로 예측하고 있습니다. 또 기존주택의 철거나 주택용도 이외의 활용이 진행되지 않으면, 2033년 일본의 총주택수는 7,100만 호까지 증가하며, 이 가운데 빈집(공가)의 수는 2,150만 호, 빈집률(공가율)은 30.2%로 증가할 것으로 예측하고 있습니다. 

 

일본 부동산 시장은 인구감소 영향으로 2030년 빈집 공가율 30%

 

위와 같은 추세 그래프를 근거로 일본 부동산 업체에서는 하루빨리 부동산 매각 처분을 강력하게 추전하는 경향입니다. 그리고 올해 2분기(2022년 4월 19일)에 있었던 일본 대법원 판결은 이제 더 이상 부동산(집, 토지 등) 주인의 절세 대책(탈세가 아니라 절세)은 모두 봉쇄되었다는 인식을 가지고 있습니다. 그래서 일본의 부동산 절세 방안을 정말 봉쇄한 일본의 대법원 판결 내용을 정리해 보았습니다. 

 

 

 

Fact. 일본은 더 이상 부동산 절세 방법이 없다

일본은 2022년 4월 19일 대법원 판결로 또다시 부동산 지주의 절세 대책이 완전 봉쇄, 그나마 부동산 매각 시점은 지금 

①올해 2022년 4/19 일본 대법원 판결이 나왔습니다. 국세청이 결정해, 노선가(국세청이 결정 공표하고 있는 토지의 평가액)에 의한 평가액을 인정하지 않고, 이른바 시가에 의한 평가에 의해 약 3억 엔의 추징 처분을 적법하다고 판결했습니다.

②양자(민법상의 양자가 아닌 상속세법상의 양자)를 한 사람밖에 인정하지 않게 되어 상속세액이 20% 가산되었습니다. 이전에는 양자의 수에 제한이 없었고, 또한 20% 가산도 없었습니다.

 

일본 부동산 시장은 인구감소 영향으로 2030년 빈집 공가율 30%

 

 

③고액의 상속세를 지불하기 위해 상속 자산을 매각한 경우, 취득비로 이전(7년 전까지)은 「토지 등의 가액의 합계액」이었습니다. 그러나 지금은 취득비에 가산할 수 있는 액수는 그 양도한 재산의 가액뿐입니다. 따라서 소위 시세의 20% 이상의 높은 가격에 매각할 수 있는 지금은 상속 이전이라도 실수령은 5년 후, 10년 후 상속보다 유리합니다. 

 

 

현재 일본의 각종 부동산 세금 현황 및 수준 

7년 전에 상속 재산을 양도한 경우의 취득비의 특례는 개악되어, 약 2배의 증세입니다. 부동산 매각 세금으로 확인해 보면 다음과 같습니다. 

1) 일본의 부동산 양도소득세

양도소득이란 자산을 이전시킴으로써 발생한 소득을 말합니다. 토지, 대지 임차권, 건물, 주식, 골동, 차량 등 자산을 양도하면서 발생한 소득은 대부분 '양도소득'으로 분류된다고 보면 되지만 경우에 따라서는 다른 소득으로 분류되기도 합니다. 예를 들어 부동산업자가 재고자산으로 취급하고 있는 부동산을 양도하는 경우는 '사업소득'이 됩니다. 또 그것이 사업적 규모가 아니라 영리를 목적으로 한 양도인 경우에는 '잡소득'으로 분류하게 됩니다. 양도소득 기본 계산식은 수입금액(※) - (취득비+양도비용) - 특별공제=양도소득으로 산출합니다.  ※ 고정자산세, 도시계획세 정산금도 포함합니다

 

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2) 일본의 부동산 취득비용, 취득세 

일본의 부동산 취득비용은 다음과 같이 구성됩니다. ◎ 구입 대금 ◎ 구입 시 중개 수수료, 인지 요금입니다. 그리고　 ◎등록면허세 ◎부동산 취득세 ◎저당권 설정등록비용입니다. ◎등기비용 ◎ 자금 차입시 공정증서 작성비용 ◎ 정지 비용 ◎ 대출 보증료, 차입 이자 (모두 사용 개시 전의 기간에 대응하는 것입니다)도 있습니다.

건물에 대해서는 취득 가격을 알고 있는 경우에는 경과년수에 따라 감가상각을 하고, 그 후 상각 잔액을 취득비로 합니다. ※ 매력적인 취득비 공제는 토지나 건물의 취득비를 모르는 경우는, "양도 대가(고정 자산세, 도시 계획세의 정산금 포함)의 5% 상당액"을 취득비로서 계산해도 좋다고 되어 있습니다.

취득비로 가산할 수 있는 상속세는 상속이나 유증으로 취득한 재산을 상속세 신고기한 다음날부터 3년 이내에 매각한 때에는 지급한 상속세액 중 일정한 금액을 취득비에 포함할 수 있습니다. 그 금액은 아래 산식에 있듯이 이번에 양도한 재산에 대응하는 부분만 해당됩니다.

 

일본 부동산 시장은 인구감소 영향으로 2030년 빈집 공가율 30%

 

3) 일본의 부동산 양도비용, 양도세

양도 비용」에 포함되는 것은 ◎중개수수료, 인지대 ◎ 측량비 ◎ 세입자를 퇴거시키기 위한 퇴거로 등입니다. ◎광고료(모두 매각을 목적으로 발생한 것에 한합니다)도 포함될 수 있습니다. ※또한 양도자산의 수선비, 고정자산세 등 그 자산의 유지나 관리에 소요된 비용은 양도비용에는 포함되지 않습니다.

 

4) 일본의 부동산 특별공제 내역

수용 등의 경우 주거용 부동산을 매각한 경우, 상속받아 빈집으로 남아 있는 주거를 매각한 경우, 기타 각종 특별공제 특례제도가 있는데 각각의 적용 요건 확인이 필요합니다.

 

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5) 일본의 부동산 거래 세액계산

일본의 부동산 거래 시에는 장기 양도 소득과 단기 양도 소득의 어느 쪽으로 분류되고 있는지에 따라, 각종 취급(특히 세율)이 크게 다르므로 주의가 필요합니다. 

부동산 단기 양도 공제란 대상 토지나 건물을 취득한 날의 다음날부터, 양도한 해의 1월 1일까지의 소유 기간이 5년 이하인 경우는 단기 양도 소득이 됩니다. 세액 계산식은 수입금액- (취득비+양도비용)- 특별공제= 단기양도소득금액입니다. 단기양도소득금액 39.63%(소득세 30.63%+주민세 9%) = 소득세 주민세액입니다.

 

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부동산 장기 양도 소득이란 대상 토지나 건물을 취득한 날 다음날부터, 양도한 해의 1월 1일까지의 소유 기간이 5년을 넘는 경우는 장기 양도 소득입니다. 세액 계산식은 수입금액- (취득비+양도비용)- 특별공제=장기 양도소득금액입니다. 장기양도소득금액 20.315%( 소득세 15.315%+주민세 5%) = 소득세 주민세액입니다. 또 유의할 점은 위의 세율은 부흥 특별 소득세로서 소득세의 2.1% 추가되고 있습니다. 예를 들어 2016년 4월에 구입한 토지 건물을 2021년 6월에 매각한 경우 소유기간은 5년을 초과했지만, 매각한 해의 1월 1일 시점에서는 소유기간이 5년 이하가 되므로 세무상으로는 단기양도로 판정됩니다.

 

아무튼 위에서 개략적으로 알아본 일본의 부동산 미래 전망 및 현재 부동산 가격 동향(부동산 세금)에 따르면, 일본은 지금을  부동산 매각 시기로 보며, 법인이나 개인의 부동산 매도가 증가하고 있는 게 현실이라고 합니다. 그렇다면 우리나라는 어떻게 될까요? 실거주 개념으로 달랑 집 한 채를 가지고 있는 분들은 예외로 하더라고 대출을 끌어와서 아파트는 물론 오피스텔이나 상가에까지 갭 투자를 통해 많은 부동산을 소유한 분들은 어떻게 하는 것이 바람직할까요? 향후 부동산 거래에 참고가 되기를 바랍니다.